すまい・まち

 無料相談室
 

●住まいや住まいの環境についての質問・相談事をEメールでお受けします。●
 
この「無料相談室」は業務的な作業個別の出張伴わなければ一切無料です。
またご相談の内容が把握できれば結構ですので、匿名でもお受け致します。

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このホームページ上、またはEメール.でお答えします。

電話によるご相談の受付やご回答は、特別な場合を除いて通常は致しておりません。
多くの方々に関わりの深いご相談等の内容によっては、
お断り無くこのホームページ上で公開させていただくことがあります。
*お名前などのプライバシーは固くお守りします。*

soudan@sumai-machi.net

 

■■■ 相談事例のご紹介 ■■■ 

本来は下記の事例を内容別に分類整理して紹介する方が良いと思いますが、
個々の相談は多岐にわたることが多いので、一概には分類しにくいものです。
その上、まだそうしなければ収拾がつかないというほどの件数でもありませんので、
当面は取り扱い順乃至は思い出し順に記してみました。
相談受付期日は敢えて記載しませんがご了承ください。

 

NO. 事柄 対象地域
依頼者
内容 対処 報酬の
有無
備考
035 増改築相談 三鷹市
上連雀
N氏

第一種低層住居専用地域内に、建蔽率・容積率がともに目一杯の住宅がある。
これにさらに5〜6坪ほどの増築を行い、1階を改装したい。(来所)

この相談は基本的に無理な内容であり、強行すれば明らかに違法である。増築しないで済むような改装案を検討すべきである、とした。

無償  
034 施工不良 長野県軽井沢町
K氏

設計施工で大手建設会社に別荘を依頼したが、次第に出来上がってきたところ依頼した内容と大きく異なっていた。
また、工事内容が当初説明を受けていたこととは異なっている。

先ずは設計図書と施工記録写真とを照合精査した。
次に、依頼に応じて現地まで複数回出かけて検分した。
適正な施工に至ってない個所をいくつも指摘し、これの是正を行なわせるに至った。

現地出張や是正案等の作成を含んだので有償  
033 耐震性、不具合相談 小金井市
桜町
A氏

耐震性に不安
2階の床にかなりの傾斜が生じている

現地に出かけ、現況調査を詳細に行ない、現況に基づく耐震診断と構造計算を行なった。
その結果床梁の断面の不足や耐震基準を満たしていないことが判明した。

現地での詳細な調査並びに報告書を含んだので有償  
032 住まいの建替え相談 武蔵野市
吉祥寺北町
T氏

古くから住んでいる住まいがあるが、その敷地は道路に接していない。
建て替えをしたいができるか。

道路に接していないと基本的には建替えはできない。
隣接する土地の一部に通行権があるので、これを借り受けるか購入して接道要件を満たせないか。

3〜4回の来訪相談であったが、無償  
031 劣化調査を行なって欲しい 武蔵野市
御殿山
H氏

浴室周りに腐朽が進み、この構造ままでリフォームに耐えるかどうか助言して欲しい。

70坪近くの老朽化した木造2階建て2世帯がた住宅であった。
その割りに老朽箇所は軽微であったが、耐震性上の問題を指摘した。

現地への出張と調査作業を伴ったので、有償  
030 戸建て住宅購入時の相談 三鷹市
M氏

武蔵野市・三鷹市を中心に建売戸建て住宅を販売するT社物件を購入したが、入居前に不具合があるか否か調査して助言してほしい

契約図書(設計図書を含む)を閲覧し、現地に赴いて調査し、助言を行った

現地への出張と調査作業を伴ったので、有償  
029 築5年経過後の家屋の不具合 北区
N氏

鉄骨造3階建ての専用住宅について、家屋の全般的な維持管理その他についての相談

予備的に質問事項等の整理をしていただいた上で、現地に訪問。
屋上から各階内部を検分し、2階については床レベル、内壁傾斜の測定を実施し、不良箇所の要因の推定と対処の仕方等についてアドバイス。

現地への出張を伴ったので、有償  
028 新築家屋の不具合 武蔵野市
吉祥寺東町
O氏
新築間もない鉄骨系プレハブ住宅(2階建て)の建具・その他の納まり不良と構造的信頼性について

施工会社を呼び寄せて、施工記録を含む各種資料の提出を求めた。
これに照らして現況を検分し、不適切箇所の是正を求め、施工に立ち会って完了を確認した。

現地への出張を伴ったので、有償  
027 工事被害 武蔵野市
吉祥寺東町
M氏

隣接する敷地が6区画に分割された宅地となった。プライバシーや工事騒音等について。

参考図を見ながら現地を検分し、基本的には大きな問題となる可能性は少ないと判断し、そのように説明。

無償  
026 マンション
建設問題
武蔵野市
吉祥寺東町

法政第一中・高校の移転後の跡地に高層マンションが建設されてしまいそうだが、どうしたらよいか。

地元住民の一員、専門家の一員として積極的に参画中

無償 2006年4月より2007年5月現在進行中
2008年1月市は住民無視の地区計画を制定施行
025 屋根材の改装方法の適否 府中市
O氏

セメント系スレート瓦葺きの住宅(木造2階建)の屋根材が大分風化してきたと言われ、その修繕を行う予定だが、業者は屋根全体を葺き替えなければすぐにまた駄目になってしまうと言っている。
その必要があるか。

メールで状況写真を送ってもらった。
その限りでは全面葺き替えの必要はないと判断し、その旨助言。
しかし、依頼者の要請に応じて現地に訪れ屋根を検分。
その結果も同様の判断であった。

初回助言は無償。
現地検分は有償
 
024 注文住宅の完成後の不具合 調布市
S氏

建売住宅(木造2階建)を2003(平成13)年1月に買った。
数年前から1階の和室とリビングとの間の戸襖の立て付けが悪くなり、建設販売業者が何回直しても直らない。
どこかにもっと大きな原因があるのではないでしょうか。

現地で検分して、予備的な調査をおこなった。
その結果詳細な調査を要すと判断されたので、調査専門会社による調査を実施した。
原因は家屋の不同沈下によるものと推定され、相手方と補修や補償について交渉中。(2006年.5月現在)

有償 東京弁護士会紛争解決センターにて斡旋中
(2006年.5月現在)
*(2006年12月和解成立)

 

023 注文住宅の完成後の不具合 世田谷区
K氏
住宅(木造3階建)を1996(平成8)年に注文して建てた。
数年前から外壁のサイディングのあちらこちらがめくれたようにはがれてきた。調べてみると筋交いの取り付け方にも問題があるようだ。

現地に赴いて実地に検分し、依頼者の要請に応じて東京地裁の調停に参考人として意見を述べた。
現在、審理続行中(2006年.5月現在)

初回は無償。
地裁出頭など以降は有償
東京地裁で調停中
(2006年.5月現在)
(2006年7月和解成立、8月補修工事完了)
022 建売住宅の工事内容
売買契約
東村山市
購入予定者
N氏

地元建売業者A工務店と仲介業者藤和ハウスを相手に、工事の不良・対応の不誠実さ、引渡し時期に関わる契約不履行などについての相談

契約書や図面を現地に赴く前日の晩に持参され、話を聞く。
現地を訪れると、工事内容そのものは外見的には問題は少ないが、当機構から訪れる旨が伝わっていたため、急遽の是正工事に入っていた模様。
木造軸組み在来工法で、04年1月中旬より着工していたが、3月30日引渡日直前に契約書面を取り交わすなど、不明確な点が多く見られた。確認申請も着工後の2月23日に出され、翌3月1日に確認というテンポ。特定行政庁担当官に尋ねると、「事前着工は認められない」、「確認にあたっての現場検分はしていない」旨。
ここに業者等の「事前着工」の温床がある、と言える。
購入予定者は、契約を解除することを相手方に申し入れた。

紹介筋の関係と現場出張を伴い有償  
021 建売住宅の工事内容
売買契約
清瀬市
竹丘
購入予定者
H氏
飯田産業椛「成建設販売の240戸余りの一群の建売住宅の一角。
軸部・小屋組み工事が適正であるか否かの相談

話を伺って、現地を訪問し、検分。
軸組みでは、通し柱であるべき箇所が管柱で補強金物無し。
また、羽子板金物のボルトの余長が規定より不足。
小屋組みでは、小屋束、隅木・谷木相互の緊結固定不良、寸法足らずの垂木使用。
耐力壁相互間の小壁の固定方法不良などが目立った。
指摘すると、現場担当者等は「構造計算してチェックします」などと、逃げの方便。その上、同社営業担当者は買い手である依頼者を脅すような言動にでたため、依頼者は同施工販売会社は信用できないと考え、結局契約破棄をした。

紹介筋の関係と現場出張を伴い有償  
020 隣地の工事 杉並区
久我山
A氏

自分の宅地を取り囲むような隣地に、当初の説明と異なって自家用の戸建て住宅ではなく、6戸の長屋工事に入ってしまった。
しかも、その宅地は事実上の接道が1.246mしかない。法規違反ではないか?
どうして建築確認に至ったのか?

要請に基づいて訪問し、周辺状況や図面その他を閲覧。
依頼者の主張には理が見られ、行政庁側への訴えを勧める。
杉並区建築審査会にて審査中。
(04/03/11現在)

紹介筋の関係と現場出張を伴い有償  

019

マンション
建設工事
三鷹市
下連雀

Mマンション管理組合
理事長
G氏

 

隣接のマンション工事で、敷地境界線に沿って機械式の立体駐車機(4段式全高8m)が剥き出しで計画。
圧迫感・美観、騒音等の改善のため、これの地下設置化を求めて交渉をしているが、相手方は応じてくれない
三鷹市における様々の制度と観点を紹介しつつ、問題の立体駐車機の仕様やデータを分析し、東京都騒音防止条例上の規制値をクリアーできない可能性の存在を提示。
建設業者との交渉・協議の場に三鷹市都市計画課その他担当課職員の参加があり、当住宅調査診断機構側も列席し、意見を述べた。
最終的に相手方業者は、マンション住民・理事会の要請を100%受け入れ、立体駐車機は地下化とすることになり、既に建造されたコンクリート造の基礎を撤去して、工事をし直した。
メール対応までは無償
会合等への出張参加(2回)は、各1万円受領
経過は"くらしとまちづくり"紙第13号に公表

018

宅地造成 三鷹市
牟礼

S氏
相談者宅の東側農地の所有者が亡くなり、相続税を払うためそれまの農地を売却して20区画以上の宅地に開発の旨、開発業者からの通知書・開発計画書が送られて来た。
話を聞いてみると、家の東側は完全にふさがり、土地も1m盛り土され、隣家を見て暮らすことになるとのこと。業者には、少なくとも家と宅地の間を公園にして欲しいと要望は出したが、芳しい返事は聞かなかった。

主として以下のアドバイスをメールでおこなった。
三鷹市には「まちづくり条例」という条例があり、その第24条〜26条で一定の制限と誘導を行なっています。
これに照らして、実際の計画の進行内容がどのようであるのか、これを検討する必要があります。

また、この「まちづくり条例」に関連して「三鷹市開発事業に係る紛争の調整に関する条例」というものもあります。その第4条で「当事者の責務」として「開発事業者」に対しての周辺関係住民や環境への影響の配慮とその努力を課しています。
そして、こうした法令の枠内であれば事業者は何でもできるのか、と言う点が最近の紛争等のポイントです。
そのためには出来るだけ多くの関係者が協働することが望まれますが、計画内容の進行状況を資料や説明を事業者に求め、それを正確に詳しく知る必要があります。
また、行政側にも協力を求め無ければならないと思います。

無償

 
017 マンション
建設紛争
武蔵野市
中町

Y氏
大手開発業者が採算性追及と「合法性」を盾に、周辺住民への説明を怠り、近隣環境を考慮しない計画を強行。また市の指導要綱も無視。 業者のマンション計画に潜む問題点・脱法行為を明らかにし、関係周辺住民にその情報を開示して支援。

無償

経過は"くらしとまちづくり"紙に公表
016 法令相談 武蔵野市
吉祥寺東町

R氏
第11の事案の続き:同一相談者より、その道の部分を建築基準法上適法な道路にするための方策の相談を打診中。 対応を継続していたが、当面は現況のまま活用で、中断

無償

 
015 近隣紛争
法令相談
武蔵野市
吉祥寺東町

Y氏
近隣の陶芸家の方から、「昭和30年初頭に建てられた木造2階建て住宅を改装して陶芸工房を開設したいので、何かアドヴァイスを。」との相談があった。 その翌日その建物にその方を訪ね、建物の状況を見ながら焼成用の電気炉の防火・廃熱対策や電動轆轤(ロクロ)からの騒音・振動防止、建物を改造する上での構造上の留意点の外、用途地域による建築制限などについても、具体的なアドヴァイスを行った。

無償

 
014 マンション
建設紛争
武蔵野市
吉祥寺東町

K氏
葉山の海岸沿いの既存住宅(別荘利用)の前面道路反対側で、3m以上もの土盛りを敷地いっぱいにしてその高さを地盤面として扱わせて、道路レベルまで掘り下げた「地下駐車場」を造って、土盛り後の地盤面を基準として「地上」3階建てのリゾートマンションを、事実上その地域の高さ制限を越えた4階建てで建設するという工事内容について、その是非と対策を問う相談。  建築基準法の適用と運用に当たっての抜け道的不当性を取り上げて、裁判における判例などを資料で示しながら民法等上における違法性を指摘。相談者は県建築指導事務所とも交渉して、確認が為されるばかりであったその計画を撤回させ、その「地下」を止めさせて普通の「地上3階建て」とさせることが出来た。 相談者の同地の住宅を当社が設計したという経緯があり、無償  
013 改修相談 千葉市稲毛区

K氏
築20年の木造住宅について、全般的な老朽化対策と雨漏り等の修繕やバリアフリー化などについての相談。あわせて浴室その他の設備機器の更新や床暖房の施工について相談。 2回出張して状況を検分したり、相談者の意見を検討して取りまとめ、施工者が概算見積書を作成する際の資料へと整理。 遠隔地のため、交通費実費(4,200円/回)を含め、出張費(3,000円/回)とも小計10,000円/回、2回出張なので合計20,000円受領  
012 施工不良
改修相談
武蔵野市
吉祥寺南町

Y氏
新築後間もなく雨漏りが外壁などから発生。あちらこちらの内壁その他にシミが出ている。具合を見て欲しい  建築無料相談会に相談に見えた近隣の相談者からの依頼。近々のうちに訪問して検分を約束。原因追求と対策はかなり難しいと推測された。

無償

 
011 敷地の法規制
その他
武蔵野市
吉祥寺東町

R氏/H氏から
土地を購入
第4項の相談と同一箇所の相談。現況ままでは建替え工事を行なうことが法的に不可であるために、全面改修工事等が可能かどうかのチェック依頼。 現地の建物を目視検分し、床下周りを調べた。概ね躯体部分(主体構造骨格)はほぼ良好と判断。その旨、口頭で伝える。建築基準法で規定する、「大規模な修繕」・「大規模な模様替え」に相当しない範囲内での改修ならば、建物を継続して居住利用が可能。
この他、地域防災や今後の建替えに備え現況道路の幅員を確保し、建築基準法上の道路認定取得に向けて、近隣の方と協力し合って解決して行くことを提案。

無償

 
010 改修相談 武蔵野市
吉祥寺東町

O氏
ピッキング対策のため、玄関の木製ドアーのシリンダー錠を交換と補助錠の設置についての相談 現地に伺い、ドアーの状態を見せていただき、生協住宅センター加盟の建具職を引率紹介。工事施工完了。 無償;ただし建具職の行なう建具工事費は別途有償  
009 敷地の法規制 武蔵野市
吉祥寺東町

R氏
三鷹市内の国有宅地売払情報物件について、接道長が2.00mの路地状敷地のため、建築規制や利用可能性についての調査依頼。 現地検分を含む調査、三鷹市都市計画課・建築指導課との協議を行い、金融機関への提出用の調査結果報告書・添付資料を作成。(本紹介欄の第4項の当事者からの紹介案件) 有償依頼;実費50,000円受領  
008 改修相談
業者選定
杉並区高円寺北 

K氏
鉄骨3階建ての共同住宅の自己所有部分の改修計画についての相談。居住性や利便性の検討と工事費の予想。施工予定工務店についての助言を求められた。 訪問し、設計図書と工事予定部分を検分。
また、工事請負予定工務店責任者・担当者を交えて、工事内容の検討や施工方法・施工費の概算その他について協議調整。
出張対応は無償
交通費の実費を受領
 
007 敷地境界線 武蔵野市西久保 

M氏
市道に2mの路地状の敷地の延長部分で接道しているが、その部分の半分程の幅員ずつを隣家と所有しあっている。隣家側がその敷地部分の所有権を主張して、工作物を突出させて来ている。 現地調査等を行い、必要な助言を行なった。 当初出張対応は無償。法務局での4筆分の土地登記謄本の取得手数料として、実費4,000円を受領
 
006 騒音障害 武蔵野市
吉祥寺南町

H氏
昨年(2000年)の11月に武蔵野市内で購入のマンション(RC 4F建ての3階部分)。他の区画に比べて相隣の著しい騒音に悩まされている。 音源解明と対策や費用負担等が難しく、「品確法」の適用を受けられるか否かを含め、目下対応方針を検討中。 当初対応は無償、継続対応の場合の方策と費用は未定 依頼者の物件売却転居により、終結

005

敷地の法規制 武蔵野市
吉祥寺東町

K・H・O氏
敷地が面している道路が、かっては建築基準法第42条第2項道路としての指定を受けていて住宅を建ててきたが、10年くらい前からそれが覆されて建替えが出来なくなった。これを正して欲しい。 武蔵野市側と折衝を重ねたが打開できず、目下同市建築審査会宛て審査請求中。 審査請求に至るまでは、無償。以降は業務契約により、有償で継続。 この事案は結局、市の審査会では「却下」となった。相談者等はそれを不服として行政訴訟を起こす予定であり、引き続きこれをサポートしてゆく予定。
その後、依頼者のK氏の死亡などにより終結。

004

敷地の法規制 武蔵野市
吉祥寺東町

H氏
敷地に面している道路によって、建築物が建てられるか否かの調査等。武蔵野市役所からの紹介での来訪者 現地を検分し、併せて市の道路台帳その他を閲覧し、意見書を作成。 実費5000円受領  

003

施工チェック 東大和市
湖畔三丁目

S氏
新築工事中の住について、棟上工事完了後、柱その他の材料の適否その他について。 現場に伺い、完了している基礎や施工途上の建て方の施工方法・材料等について、実地に目視検分して意見を述べた。 出張実費として、5000円受領  

002

施工チェック 三鷹市

K氏
増築工事中の住宅の施工方法の適否について、柱に大きなひび割れがある、との相談。 現場に伺い、工事中の材料を実地に目視検分し、意見を述べた。
柱の「ひび割れ」は『背割り』であるので、施工不良とは言えない旨説明。

無償

 

001

振動障害・
雨水排水
不良
武蔵野市
吉祥寺東町
M氏
沿道からの振動について及び敷地の雨水排水不良改善についての相談 伺って、検分し、是正改修のための助言を行なう。振動については、市役所に測定その他についての斡旋紹介も行ない、その後の助言を引き受けた。

無償

 

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